金融資本瞄準了正在風口的住房租賃市場。近日，建行與上海市政府就住房租賃建設達成戰略合作。建行上海市分行透露，已推出全生命周期的住房租賃融資服務，并將參與研發資產證券化、房地產信托投資基金（REITs）等創新金融產品。
三個多月來，市場累計已有7單租賃房資產證券化產品密集落地，這是否會助推公募REITs破冰？
隨著住房租賃市場的快速推進，這類物業的資產證券化也得到政府大力支持，以解決資金需求大、回報周期長等財務壓力問題。
2017年10月以來，先后有魔方公寓、自如1號、新派公寓、保利地產、招商蛇口及旭輝領寓7單住房租賃資產證券化產品密集落地，規模合計350多億元。類型主要有信托受益權類ABS、REITs、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、租賃消費分期類ABS及資產支持票據ABN。
剖析上述7單產品，非自持物業，如魔方公寓和自如1號，主要是通過信托受益權類ABS來盤活未來租金收入；而自持物業，如新派公寓和保利地產則是發行REITs。兩類業務的優先級平均發行利率都在5%左右。
一名了解上述業務的人士告訴記者，這幾單之所以能發行都有些特殊原因。比如，保利、招商兩單為強主體信用，評級都很高；頗受市場關注的新派公寓，原為位于北京CBD的住宅樓，地價僅2.2萬元/平方米，改造出租后形成了現金流非常好的資產。“每單都有特殊性，而且都有第三方擔保、差額支付等增信措施，不然有些規模太小，評級上不去。”該人士表示。
從發行規模上看，非自持物業的公寓類資產證券化產品都不超過5億元。其中，新派公寓發行規模最小，僅2.7億元，且次級規模占比51.85%，發行利率為8%。有券商相關人士向記者透露：“這其實是物業持有人自己認購，真正對外融資僅1.3億元。可以說，是不具備復制性的?！?/span>
盡管上述產品落地各有原因，業內還是感到欣喜，尤其是認為可能推動公募REITs破冰。
作為實現不動產證券化的重要手段，REITs是一種信托基金，類似股票。過去多年來，REITs在國內住房租賃領域都未成氣候，原因一是租賃物業分散，產權不清晰，操作流程繁雜；二是租金回報率低；三是基礎法律法規尚不完善。另一個重要原因是稅收。REITs有個非常典型的特征，即所有收益都分配給投資人。國外REITs在分配收益時，投資人可以獲得25%企業所得稅的部分抵減。“相較而言，房地產行業較為特殊，國內操作REITs涉及契稅、土地增值稅、股息紅利稅等多個稅種。如果稅收政策能夠同步完善，少交所得稅，大家才有動力做?！鄙鲜鋈倘耸勘硎?。
上述問題有望借國家大力推進住房租賃建設東風得以解決。目前，北京、上海及深圳等住房租賃試點城市相繼表態將加快推進REITs試點。
有研究團隊認為，從目前市場情況來看，城鎮租賃用地住房、集體土地租賃住房和公租房是較為適合發行租賃住房REITs產品的基礎資產。根據該團隊測算，中國租賃住房REITs的市值規模將在5200億元至1.56萬億元之間。目前已有不少機構在該領域進行業務探索和布局。
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