“我們認為，在存量領(lǐng)域，專業(yè)資產(chǎn)管理將有更大發(fā)揮的作用和空間。”仲量聯(lián)行物業(yè)與資產(chǎn)管理部高級董事何志康解釋說。

近年來，我國的城市發(fā)展已經(jīng)由增量擴張逐步過渡到存量發(fā)展的階段。這一趨勢在一線城市尤為突出，大型開發(fā)商在政府的主導(dǎo)下相繼挖掘存量市場，意欲在城市更新領(lǐng)域分一杯羹。

通俗地說，城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的區(qū)域或建筑做必要的、有計劃的改建活動。開發(fā)商或投資人介入后，一般需要對這些存量項目進行整改、翻新和重新定位，提升項目價值、創(chuàng)造穩(wěn)定的收益或回報后，再尋求新的退出方案。在這一過程中，資產(chǎn)管理無疑會發(fā)揮舉足輕重的關(guān)鍵作用。

“在存量市場進行改造，變相為市場帶來了新的供應(yīng)量。改造完成以后，原有資產(chǎn)升級為更有升值潛力的資產(chǎn)。這個過程產(chǎn)生了諸多對資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)需求。我們認為，在存量領(lǐng)域，專業(yè)資產(chǎn)管理將有更大發(fā)揮的作用和空間。”仲量聯(lián)行物業(yè)與資產(chǎn)管理部高級董事何志康解釋說。

何志康對存量市場的資產(chǎn)管理服務(wù)內(nèi)容頗為了解。他所在的仲量聯(lián)行為諸多客戶提供過城市更新相關(guān)的顧問服務(wù)，除此之外，去年仲量聯(lián)行還聯(lián)合寶鋼集團旗下的寶地置業(yè)成立物業(yè)管理合資公司——上海（樓盤）寶地仲量聯(lián)行物業(yè)服務(wù)有限公司，為寶地置業(yè)旗下重要地產(chǎn)項目提供高品質(zhì)的物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)，其中就包括對存量項目進行改造和盤活。

那么，在城市更新領(lǐng)域，資產(chǎn)管理又是如何一步步發(fā)揮作用的呢？

資產(chǎn)管理包含“投融管退”四大主要環(huán)節(jié)，涵蓋了從項目收購到最終退出的一系列服務(wù)，在存量市場，資產(chǎn)管理服務(wù)的內(nèi)容同樣如此。

首先，資產(chǎn)管理服務(wù)商需要進行細致翔實的調(diào)研和分析，對存量項目做出評估，再和投資者一起制定出一份合理的改造方案。在此過程中，資產(chǎn)管理服務(wù)商需要考慮到項目周邊的市場環(huán)境、項目可行性整改方案和成本、如何符合市場需求、整改后的售價或者租金等綜合因素，從而幫助投資者判斷項目價值以及預(yù)估投資周期可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

此后，資產(chǎn)管理服務(wù)商提供的服務(wù)還包括：考慮最佳融資方案、避免不合理的利息支出、設(shè)置還貸條款的設(shè)置、考慮如何進行招商管理、降低營運成本、完善租賃策略、提高收益以及處置資產(chǎn)的方法等等。除此之外，植入社群共享模式增值服務(wù)同時對項目的整體形象及招商有亟大幫助。

通過上述一系列服務(wù)，資產(chǎn)管理的作用在每一個環(huán)節(jié)得以凸顯，并最終實現(xiàn)存量項目的資產(chǎn)價值最大化。

何志康強調(diào)，資產(chǎn)管理在城市更新領(lǐng)域所發(fā)揮的作用是全方位的：“除了促進資產(chǎn)升值，對舊的存量項目進行資產(chǎn)管理還能提升項目周邊的整體環(huán)境。總體上說，它帶來了三贏的結(jié)果。對于業(yè)主來說，資產(chǎn)管理可以幫助其盤活資產(chǎn)；對于投資者，存量項目的資產(chǎn)價值上升空間大且保證了穩(wěn)定收益；對于租戶而言，新的供應(yīng)滿足了他們的租賃需求。”

值得一提的是，對存量項目進行資產(chǎn)管理，和對傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)進行資產(chǎn)管理，雖然本質(zhì)上并無區(qū)別，但在具體操作環(huán)節(jié)，二者之間還是存在細微的差別。

首先，存量項目是已經(jīng)存在的舊項目，在產(chǎn)權(quán)、政策等方面尚有許多需要明晰之處，改造也可能涉及資產(chǎn)原用途的變更。因此，此類項目更考驗資產(chǎn)管理服務(wù)商前期充份的調(diào)研和重新定位能力，服務(wù)商必須明確項目改造是否能得到政府的審批、新業(yè)態(tài)是否迎合市場需求等，因此在前期需要進行大量的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，再進行精準定位。

“除了要考慮改變項目用途和規(guī)劃性質(zhì)等，資產(chǎn)管理公司還要了解存量項目是擁有產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)周期，需要投入多少改造成本，改造后的租金收入加上改造成本是否能在某個時間段實現(xiàn)收支平衡。這些前期的工作需要更多的思考和實際經(jīng)驗。”何志康補充說。

在他看來，一家經(jīng)驗豐富的資產(chǎn)管理服務(wù)商在存量市場往往具備更專業(yè)的判斷能力，也更能靈活應(yīng)對資產(chǎn)管理道路上有可能會遇到的挑戰(zhàn)，“除了這些，一定要大膽創(chuàng)新，比如在國家大力鼓勵發(fā)展租賃市場之際，將項目改造成長租公寓就是一個很好的選擇，也可以引入時下流行的共享辦公、共享住宅等理念。做資產(chǎn)管理一定要考慮到創(chuàng)新，既要走在潮流的尖端，也要保證你的服務(wù)和產(chǎn)品符合市場趨勢。”

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