前文分享了企業(yè)資產(chǎn)管理現(xiàn)狀，本文來(lái)看上半年租金收入8億元 向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。頻繁出售資產(chǎn)不僅帶來(lái)大量現(xiàn)金，同時(shí)還讓SOHO中國(guó)變“輕”。
SOHO中國(guó)上半年租金收入8億元 向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型
昨日，在SOHO中國(guó)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，關(guān)于出售資產(chǎn)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，“說(shuō)我們跟李嘉誠(chéng)、王健林一起都要跑了，這是誤解”，“我們能往哪兒跑去?說(shuō)我們是從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)，向平臺(tái)化的共享經(jīng)濟(jì)模式，這是對(duì)的。”
SOHO中國(guó)總裁閻巖表示，出售項(xiàng)目是因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率很低，已經(jīng)出售的虹口SOHO租金回報(bào)率只有3%。此外，定期出售項(xiàng)目，會(huì)讓公司經(jīng)營(yíng)更靈活，使得資金、資產(chǎn)和負(fù)債等各方面達(dá)到平衡。
值得一提的是，出售虹口SOHO后，SOHO中國(guó)曾派息。而在業(yè)績(jī)會(huì)之前召開(kāi)的董事會(huì)上，SOHO中國(guó)決定要派發(fā)總金額18億元，每股0.346元的特別股息。
上半年租金收入8億元
據(jù)SOHO中國(guó)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至6月30日，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約10.7億元，同比上升47%;;投資物業(yè)除新近啟動(dòng)招租的SOHO天山廣場(chǎng)外，平均出租率達(dá)97%，租賃毛利率為80%;凈借貸占?xì)w屬公司股東權(quán)益的比率約為43%。
SOHO中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)唐正茂表示，目前來(lái)看，SOHO中國(guó)的借貸成本只有4.4%，因?yàn)槲飿I(yè)優(yōu)質(zhì)，通常在抵押物業(yè)做銀行貸款時(shí)可以享受5%的折扣。另外，外幣貸款僅占到總借款額的4.6%，沒(méi)有任何外匯風(fēng)險(xiǎn)。
值得關(guān)注的是，今年上半年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)租金收入約為8.18億元，同比上升約17%，延續(xù)去年的滿租狀態(tài)。SOHO天山廣場(chǎng)于2016年底完工，2017年3月底開(kāi)始出租，目前出租率正在穩(wěn)步提升。
然而，租金收入雖有所上升，但SOHO中國(guó)仍在積極銷售物業(yè)。6月24日，SOHO中國(guó)以35.73億元整售上海虹口SOHO，高于成本53%;7月4日，潘石屹宣布啟動(dòng)光華路SOHO2、凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售。
唐正茂稱，出售資產(chǎn)的目的是為了讓公司變的更輕一些，公司判斷重資產(chǎn)將來(lái)價(jià)值提升不是特別高，而租金回報(bào)也很低，所以基于對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)的考慮，SOHO中國(guó)選擇出售一些物業(yè)。同時(shí)，SOHO 3Q屬于輕資產(chǎn)，其價(jià)值提升空間非常高，出售資產(chǎn)，拓展SOHO 3Q，可以使業(yè)務(wù)輕重結(jié)合。
向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型
潘石屹進(jìn)一步表示，中國(guó)的房子建得太多了，商場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩，傳統(tǒng)的辦公物業(yè)也是過(guò)剩的。“萬(wàn)達(dá)的77家酒店賣了199億元，一座酒店相當(dāng)于香港的一套房子，從這就可以看出，回報(bào)率是非常低的，甚至沒(méi)有回報(bào)率”，因?yàn)橹刭Y產(chǎn)模式的資源利用率是特別低的。
在潘石屹看來(lái)，租金回報(bào)率低于3%，或可實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)增值收益，而出售資產(chǎn)獲得現(xiàn)金后，這些資金主要用于償還貸款，降低負(fù)債，尤其償還境外貸款，規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)，另外的目的就是向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，拓展SOHO 3Q。
事實(shí)上，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，SOHO中國(guó)的第一次轉(zhuǎn)型是由銷售物業(yè)向持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，而在潘石屹看來(lái)，SOHO中國(guó)的第二次轉(zhuǎn)型，即是SOHO 3Q業(yè)務(wù)的誕生，經(jīng)過(guò)兩年的運(yùn)營(yíng)管理，SOHO 3Q已經(jīng)成熟。潘石屹正打算全面拓展SOHO 3Q，雖然目前該業(yè)務(wù)仍未給SOHO中國(guó)貢獻(xiàn)太大利潤(rùn)，甚至收入占比非常小，但在潘石屹的設(shè)計(jì)中，該業(yè)務(wù)將是SOHO中國(guó)未來(lái)盈利的重要來(lái)源。
據(jù)潘石屹透露，SOHO 3Q對(duì)外拓展有幾個(gè)原則，除了一個(gè)中心租賃面積不得低于4000平方米外;在租金方面，要控制租金成本，確保拓展的每一個(gè)中心將來(lái)都是盈利的。
根據(jù)SOHO中國(guó)公布的數(shù)據(jù)，目前共開(kāi)設(shè)19個(gè)SOHO 3Q中心，約17000個(gè)工位，平均出租率約80%，已經(jīng)成為北京和上海最大的共享辦公品牌。最近，潘石屹已經(jīng)啟動(dòng)了北京、上海、南京和杭州四個(gè)城市招標(biāo)租賃程序，同時(shí)，潘石屹正在廣州、深圳等各地考察共享辦公市場(chǎng)，試圖拓展SOHO 3Q。
潘石屹稱，從現(xiàn)在開(kāi)始，要把建好的房子，每一平方米最大限度地利用起來(lái)。“最近把我自己的專用辦公室消滅了，我給全公司發(fā)了個(gè)Email，我走到哪，我的雙肩包出現(xiàn)在哪，哪里就是我的辦公室。不然我一出國(guó)，我的辦公室放在那里就是浪費(fèi)。在未來(lái)還可以工作的年華里，我會(huì)跟我的同事一起，把共享辦公這一件事情做好就很偉大了，不想再做別的事情了。”
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